était un fief inférieur, et les deux combinaisons féodales de la propriété foncière ne différaient pas entre elles par la nature, mais par le degré des rapports seigneuriaux. Oubliant que les droits féodaux ont pris naissance dans une convention et les droits seigneuriaux dans l’usurpation, le XVIIIe siècle les a tous confondus et frappés. Les droits nés du fief et de la censive n’étaient coupables que de ne plus être nécessaires. Les législations valent selon les temps et les lieux. Chacune peut avoir été fort utile et même indispensable dans la pratique du siècle qui l’a vue naître, et s’il est certain que la propriété égalitaire se prête aux progrès rapides des sociétés civilisées, la propriété privilégiée convient aux lents efforts des sociétés barbares.
L’esprit qui faisait vivre et grandir les combinaisons féodales avait pénétré les combinaisons non féodales de la propriété foncière ; toutes ont un caractère plus ou moins prononcé de perpétuité et d’asservissement. Voyez d’abord l’alleu : c’est la terre libre par excellence, c’est la propriété du code civil. À peine défend-il son indépendance : le domaine, abandonnant la vieille doctrine royale, soutenait, que dans le silence de la coutume les relations seigneuriales étaient la condition normale de la terre ; l’alleu était alors présumé relever du roi comme seigneur et non comme roi. — Le bail à rente foncière nous offre un nouvel exemple de propriété immobilisée. Par le bail, le bailleur se réservait dans le fonds un droit de rente, un droit foncier, et non pas une créance sur le fonds. Le preneur se constituait débiteur de la rente due par le fonds ; il ne pouvait se libérer qu’en achetant le fonds, et comment forcer un propriétaire à vendre ce qu’il ne veut pas vendre ? La rente était donc perpétuelle et non rachetable. Le bail emphytéotique se rapprochait à ce point de vue du bail à rente foncière. Le bailleur aliénait et le preneur acquérait sous la condition d’une redevance perpétuelle ; l’un n’était presque plus propriétaire, l’autre ne l’était point tout à fait. Boncerf avait raison lorsque dans un célèbre écrit sur les droits féodaux il disait : — Au XIVe siècle, la royauté ordonna le rachat forcé des personnes ; que n’ordonne-t-elle au XVIIIe siècle le rachat forcé des terres ? La France est dans l’indivision ; quiconque est dans l’indivision peut demander le partage.
En définitive, la propriété féodale reconnaissait deux domaines et deux maîtres : elle réservait au bailleur de fief ou de censive le domaine direct, c’est-à-dire une propriété d’honneur ; elle livrait au preneur le domaine utile, c’est-à-dire une propriété de profit. On s’habitua peu à peu à considérer comme propriétaire celui qui percevait les fruits ; le propriétaire en fait évinça le propriétaire en droit, et le domaine utile absorba le domaine direct. En supprimant
