veaux, mais les anciens, se trouvent avoir une valeur de 40 p. 100 supérieure à celle qu’ils auraient eue si depuis trente ans les salaires effectifs et les matériaux n’avaient pas augmenté de prix. Une troisième circonstance encore peut contribuer à la hausse des loyers c’est que, en général, l’offre des maisons, la construction de maisons nouvelles, va plus lentement dans les villes prospères que la demande même des maisons. Le capital employé à une construction est, en effet, un capital incorporé, immobilisé, qui ne peut plus se retirer ni se dégager ce n’est donc pas un capital susceptible d’une appropriation exacte et rapide de l’offre à la demande. D’ordinaire l’augmentation de la population précède toujours un peu dans les villes grandissantes l’augmentation des constructions. Il est rare que l’une et l’autre aillent exactement du même pas. Quelquefois, cependant, une spéculation audacieuse multiplie les constructions en devançant les besoins, c’est ce qui est arrivé à Marseille et à Florence ; mais c’est là un cas exceptionnel.
Si l’on voulait analyser d’une manière complète les causes de la hausse des loyers, on pourrait faire la classification suivante : 1° le problème des loyers et de la propriété foncière urbaine est intimement lié à l’accroissement des villes, les loyers ayant une tendance à s’accroître au fur et à mesure que la population de la cité grandit, mais ce n’est là qu’une tendance que bien des faits peuvent annuler ;
2° La situation des loyers et de la propriété foncière urbaine est singulièrement influencée par les mœurs et le degré de sociabilité du peuple. Plus un peuple est sociable, aime les spectacles, les promenades fréquentées, plus les loyers hausseront. La population voudra, en effet, s’agglomérer au centre des villes, près des lieux habituels de réunion ou de distraction le privilège de situation des immeubles ou des terrains du centre et des quartiers à la mode ira en augmentant. Si un peuple est, au contraire, médiocrement sociable, qu’il se soucie peu des amusements en commun, que l’esprit de famille y soit très-développé et diminue le goût des réunions entre étrangers, les loyers
