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étaient négociés directement, ou par un intermédiaire local — le notaire en général —, ce régime offrait de graves inconvénients, tout au moins pour les emprunteurs ; et il ne faut pas s’étonner que des institutions se soient, créées pour s’occuper en grand de ces prêts. C’est en Allemagne que ces institutions ont apparu tout d’abord ; c’est là qu’elles ont pris le plus grand développement, et qu’elles présentent la plus grande diversité. Il y a en premier lieu, particulièrement en Prusse, des Landschaften, associations de propriétaires fonciers qui émettent des lettres de gage, et prêtent à leurs membres les capitaux qu’elles se procurent de cette manière ; ces Landschaften gèrent elles-mêmes leurs affaires, sous la surveillance, toutefois, de l’État ; mais elles ne sont guère accessibles qu’aux grands et aux moyens propriétaires. Les caisses de crédit rural, qui sont surtout nombreuses dans l’Allemagne centrale, et qui, elles aussi, sont soumises au contrôle de l’État, consentent même des prêts de 50 marks, et sont ainsi de véritables banques de paysans. Les banques de rentes, les banques de crédit agricole offrent tout à fait le caractère d’institutions publiques. Enfin il existe en Allemagne des banques hypothécaires qui, elles, sont dépures entreprises montées par actions, dont la création toutefois est subordonnée à une concession du Conseil fédéral, et qui sont soumises à une réglementation législative. À la différence des institutions précédentes, qui s’adressent aux propriétaires ruraux exclusive ment, ces banques s’occupent aussi d’affaires urbaines, et c’est même sur tout de ce côté que leur activité est orientée. Sur les 42 milliards de marks auxquels on estime le montant total des dettes hypothécaires en Allemagne, les créances des Landschaflen s’élève raient â 2,5 milliards environ, celles des banques de crédit agricole, etc. à IfS ; si l’on ajoute à ces chiffres quelque 4 milliards donnés par les caisses d’épargne, et le montant des opérations hypothécaires des Églises et des fondations ecclésiastiques, les institutions ayant plus ou moins un caractère public fourniraient, en Allemagne, plus de 10 milliards de marks au crédit hypothécaire. De leur côté, les 39 banques hypothécaires, en 1906, avaient 8.868,7 millions de marks de créances (f). En France, une société, le Crédit foncier, est investie depuis f852 d’un privilège pour les opérations de crédit hypothécaire : entendons que cet établissement, comme tel, a seul l’autorisation de se livrer à ces opéra tions. Le Crédit foncier a un capital de 170,5 millions. En dehors des prêts hypothécaires qu’il fait aux particuliers, il prête aussi aux communes. Les prêts hypothécaires du Crédit foncier sont consentis pour une période de T5 ans ; les emprunteurs paient un « intérêt » de 4,48 %• qui com prend, outre l’intérêt proprement dit de leur dette, une annuité destinée à (1) D’après Schmoller, et le Stalistisches Jahrbuoh, p. 234.