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4. Résultats obtenus : Construction d’habitations par les chefs d’industrie ; — Diverses formes de l’entreprise privée ; — Building Societies ;

— Sociétés anonymes pour la construction et la vente de maisons à bon marché ; — Maisons à locataires multiples dans des conditions supérieures de salubrité et de confort. De grands succès ont été enregistrés sur le terrain pratique. Ils ont été obtenus là où Ton a voulu faire une œuvre économique, non pas l’aumône pure et simple. Il est de la plus haute importance de prouver que les capitaux engagés dans la construction de logements salubres ne sont pas perdus, qu’ils obtiennent une rémunération raisonnable et qu’ils présentent toutes les chances de sécurité. Cette démonstration, indispensable pour attirer d’autres capitaux, a été faite Jusqu’à l’évidence en Angleterre, en France, aux États-Unis, en Belgique, en Danemark. Les capitalistes qui ont, soit construit eux-mêmes, soit apporté leur concours à des sociétés anonymes, soit acheté et réparé d’anciennes maisons, ont, il est vrai, limité parfois la rémunération du capital à un taux inférieur à celui que certains propriétaires tirent de l’exploitation de leurs immeubles. lisse contentent d’un revenu de 4 p. 100 (en France, en Angleterre, en Allemagne) , de 5 ou 6 p. 100 aux États-Unis.

Pour être complet, il faut ajouter une catégorie, celle des philanthropes, tels que Peabody, Michel et Armand Heine, q. . consacrent un capital à la création de l’œuvre et laissent les loyers s’accumuler pour étendre l’opération. Au regard du locataire, il y a un contrat de louage et le cours de la marchandise est presque commercial.

Si cette offre supplémentaire de locaux salubres et à un bon marché relatif n’a pas amené une baisse des loyers, c’est que cette offre était restreinte encore. Nous connaissons cependant des localités où le loyer a diminué dans le rayon autour de ces maisons plus confortables, notamment à Lyon. Même lorsqu’on ne peut pas offrir des logements à un prix sensiblement inférieur au prix du marché, tout au moins les logements nouveaux, construits dans un esprit de progrès et de philanthropie, présentent des conditions de salubrité infiniment supérieures à ce que l’on trouve à côté.

Depuis longtemps déjà la question des habitations ouvrières est résolue pour ce qui concerne les groupes de population qui travaillent dans les usines établies hors des villes. La plupart des grandes exploitations minières et métallurgiques, ainsi que les grandes usines rurales, filatures, tissages, etc., qui emploient régulièrement un nombre considérable d’ouvriers, ont pour annexes les habitations nécessaires à ces ouvriers et à leur famille. Ces créations de villages que l’on observe dans les régions industrielles du nord, de l’est et de l’ouest de la France font partie des dépenses de l’outillage et de la main-d’œuvre. Les patrons ont intérêt à attirer et à fixer à proximité des établissements industriels les ouvriers dont ils ont besoin et à les installer dans des conditions favorables à leur hygiène, à l’entretien moral et matériel de leur famille. C’est l’intérêt bien entendu de l’industrie qui a créé ces groupes d’habitations ouvrières et qui assure l’extension de ce système partout où la nature et l’importance de l’établissement le rendent applicable.

Parmi les entreprises qui ont pour objet la création de logements à bon marché, il faut distinguer diverses catégories : ° Celles qui tendent à construire de petites maisons avec la faculté pour le locataire d’en acquérir la propriété au moyen d’annuités ; la construction peut être faite soit par des associations d’ouvriers et de petits capitalistes, soit par des sociétés anonymes, soit par des capitalistes individuels ; 2° celles qui tendent à construire de grandes maisons à locataires multiples ; 3° celles qui veulent améliorer des maisons anciennes.

Ceux qui attachent un grand prix à l’action individuelle, à l’assistance de soi-même et à la coopération des efforts individuels comprendront que nous mettions au premier rang les sociétés de construction ou Building Societies. Leur nom indique la fonction primitive de ces associations, mais il ne s’applique plus à leur activité présente. Elles ne construisent plus. Elles sont essentiellement de simples sociétés de prêts, formées par des cotisations presque toujours mensuelles, mais dont les avances ne se font que sur des valeurs immobilières, terrains ou maisons. Le propre de ces avances est d’être remboursé, capital et intérêts, par payements mensuels. Il s’ensuit que, rentrant immédiatement dans une partie de leurs fonds, ces sociétés trouvent leur compte à faire des avances beaucoup plus fortes en proportion de la valeur réelle du bien hypothéqué qu’un créancier ordinaire. Ce mode d’avance est extrêmement avantageux aux petites gens. L’ouvrier gagnant un bon salaire, le commis, le petit boutiquier, pour peu qu’il ait un faible capital, trouve à s’acheter une maison et devient souvent propriétaire au bout de douze à quatorze ans pour une somme totale qui ne dépasserapas de beaucoup ce qu’il aurait payé en simples loyers.

Les Building Societies ont pris un très grand