céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite ; mais il reste garant des faits du souslocataire ou du cessionnaire (art. 1717, 1735).
3. Cessation et résolution du louage.
Le bail cesse ou est résolu : a) par l’expiration du terme fixé, si le bail a été fait par écrit. Si, à L’expiration d’un bail écrit, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les prescriptions relatives aux locations faites sans écrit (art. 1737, 1738) ; — b) par le congé donné par l’une des parties à l’autre, si le bail a été fait sans écrit, à condition toutefois d’observer les délais fixés par l’usage des lieux (art. 1736) ; — c) par le mutuel consentement du bailleur et du preneur, sauf le droit de tiers ; — d) par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements (art. 1741).
Le contrat de louage n’est pas résolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur (art. 1742). Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier ou le locataire qui a son bail authentique, ou dont la date est certaine, à moins que le vendeur ne se soit réservé ce droit par le contrat de bail (art. 1743). Pour ce qui concerne les indemnités en cas d’expulsion du fermier ou du locataire voir les articles 1744-1751.
2° Règles particulières aux baux à loyer.
1. Obligations
du bailleur. — a) Le bailleur ne peut résoudre la location, encore qu’il déclare vouloir occuper par lui-même la maison louée, s’il n’y a eu de convention contraire (art. 1761) ; — b) S’il a été convenu dans le contrat de louage, que le bailleur pourrait venir occuper la maison, il est tenu de signifier d’avance un congé aux époques déterminées par l’usage des lieux (art. 1762). — c) Le bailleur est tenu des réparations, même de celles qui sont locatives, quand elles sont occasionnées par vétusté ou force majeure (art. 1755).
— d) Sont à la charge du bailleur, s’il n’y a de clause contraire, le curage des puits et celui des fosses d’aisance (art. 1756).
2. Obligations du locataire. — a) Le locataire est tenu de garnir la maison de meubles suffisants pour répondre du loyer, à moins qu’il ne donne des sûretés équivalentes (art. 1752). Le sous-locataire n’est tenu envers le propriétaire que jusqu’à concurrence du prix de sa sous-location dont il peut être débiteur au moment de la saisie ; il n’est pas libéré envers le bailleur par des payements anticipés faits au locataire principal, à moins que ces payements n’aient été faits conformément à la convention ou à l’usage local (art. 1753). — b) Le locataire est chargé des réparations locatii>es ou de menu entretien, s’il n’y a clause contraire. Ces réparations sont celles qui sont désignées comme telles par l’usage des lieux et entre autres les réparations à faire : a. aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes des cheminées ; — b. au recrépissage du bas des murailles des appartements et aux autres lieux d’habitation, à la hauteur d’un mètre ; — c. aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement de cassés ; — d. aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle, ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ; — e. aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures (art. 1754).
3. Durée du bail à loyer.
a) Le bail des meubles pour garnir une maison entière, un corps de logis entier, une boutique, ou tous autres appartements, est censé fait pour la durée ordinaire des baux de maisons, corps de logis, boutiques ou autres appartements, selon l’usage des lieux (art. 1757). — b) Le bail d’un appartement meublé est censé fait à l’année, quand il a été fait à tant par an ; — au mois, quand il a été fait
à tant par mois ; — au jour, s’il a été fait à tant par jour. Si rien ne constate que le bail soit fait à tant par an, par mois ou par jour, la location est censée faite suivant l’usage des lieux (art. 1758). — c) Si le locataire d’une maison ou d’un appartement continue sa jouissance après l’expiration du bail par écrit, sans opposition de la part du bailleur, il sera censé les occuper aux mêmes conditions, pour le terme fixé par l’usage des lieux, et ne [ ourra plus en sortir ni en être expulsé qu’après un congé donné suivant le délai fixé par l’usage des lieux (art. 1759). — d) En cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus (art. 1760).
3° Règles particulières aux baux à ferme. — Les baux à ferme sont ceux qui concernent les biens ruraux. 11 y a deux espèces de baux à ferme : 1. le colonat ou métayage (de meta, milieu), qui consiste dans une sorte de société établie entre le bailleur et le colon, qui se partagent les fruits provenant du fonds ; 2. le bail à ferme proprement dit, dans lequel le fermier acquiert exclusivement les fruits du fonds, moyennant un prix en argent payable au bailleur.
1. Obligations du bailleur.
a) Le bailleur est tenu de délivrer la contenance portée dans le contrat ; en cas de différence, il y a lieu à augmentation ou diminution de prix (art. 1765). — b) Si le bail est fait pour plusieurs années et que, pendant la durée du bail, la totalité ou la moitié d’une récolte au moins soit enlevée par des cas fortuits, le bailleur doit au fermier sur sa sa demande une remise du prix de sa location, à moins qu’il ne soit indemnisé par les récoltes précédentes. S’il n’est pas indemnisé, l’estimation de la remise ne peut avoir lieu qu’à la fin du bail, auquel temps il se fait une compensation de toutes les années de jouissance (art. 1769). — c) Si le bail n’est que d’une année, et que la verte soit de la totalité des fruits, ou au moins de la moitié, le bailleur doit au preneur décharge d’une partie proportionnelle du prix de location (art. 1770). — d) Le bailleur ne doit pas de remise au preneur, lorsque la perte des fruits arrive après qu’ils sont séparés de la terre, à moins que le bail ne donne au propriétaire une quotité de la récolte en nature ; auquel cas le propriétaire doit supporter sa part de la perte, pourvu que que le preneur ne fût pas en demeure de lui délivrer sa portion de récolte. Le fermier ne peut également demander une remise, lorsque la cause du dommage était existante et connue à l’époque où le bail a été passé (art. 1771). — e) Le bailleur peut se décharger sur le preneur des cas fortuits par une stipulation expresse, mais cette stipulation ne s’entend que des cas fortuits ordinaires tels que la grêle, feu du ciel, gelée et coulure. Elle ne s’entend pas des cas fortuits extraordinaires, tels que les ravages de la guerre, ou une inondation, auxquels le pays n’est pas ordinairement sujet, à moins que le preneur n’ait été chargé de tous les cas fortuits prévus et imprévus (art. 1772, 1773).
2. Obligations du fermier.
a) Le preneur doit en général exécuter les clauses du bail ; il doit en particulier cultiver le fonds en bon père de famille : il doit le garnir des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation ; il ne doit pas employer la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée (art. 1766). — b) Tout preneur de bien rural est tenu d’engranger dans les lieux à ce destinés d’après le bail (art. 1767). — c) Si le preneur cultive sous la condition d’un partage de fruits avec le bailleur, il ne peut ni sous-louer, ni céder, à moins que la faculté ne lui ait été expressément accordée par le bail (art. 1763). — d) Si le fermier n’exécute pas les clauses du bail et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci
